热点评！北京二手房“带押过户”公布半月，推行存难度，多家银行“尚不能操作”，中介推行积极性不高

2023-04-17 11:14:52 来源：华夏时报

记者董红艳李贝贝北京报道

北京终于在“带押过户”政策的实施上“进了群”。在百余城推行“带押过户”的背景下，3月的最后一天，北京正式启动二手住房交易“带押过户”，并兼容跨行办理贷款。不过，记者从多个银行、中介处了解到，截至目前，北京“带押过户”鲜有成功操作的案例，推行仍然具备一定难度。

具有新的突破

(资料图片)

3月31日，北京银保监局等四个部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，正式启动北京存量住房交易“带押过户”模式，公布了“带押过户”适用的情形、办理流程和工作要求三个方面的内容。

北京“带押过户”需要满足四个方面的内容，即本市个人存量住房交易；交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

具体流程方面，北京“带押过户”也给出较为明确的规定，具体包括签订买卖合同、办理房屋网签、向银行申请、办理登记手续以及银行贷款发放结清。

值得注意的是，北京“带押过户”设置了三种不同的模式，跨行贷款购房模式、同行贷款购房模式和买方全款购房模式。也就是说，房屋买卖双方贷款机构为同一银行可以办理，买卖双方贷款机构为不同银行也可以办理。买卖双方贷款机构为不同银行的时候，双方贷款银行可以通过北京金融综合服务网交互信息，未接入北京金融综合服务网的银行也通过事前约定方式交互信息。

北京银保监局发文称，北京市“带押过户”模式具备兼容跨行贷款、最大程度降低交易成本等方面的突出特点和优势，能让居民更加灵活选择不同的模式，明确规定“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

记者了解到，此前已经实施“带押过户”的城市中，有部分城市并不兼容跨行贷款，也有部分城市的银行会向客户收取一部分的费用。相比其他城市，北京的“带押过户”已经有所创新和突破。

业内对方认为，北京“带押过户”能够降低交易成本，缩短交易时间，简化交易流程，同时对于北京的楼市也有着积极的意义。中原地产首席分析师张大伟告诉《》记者，实施二手房“带押过户”后，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步提高了二手房市场活力。

推行存有难度

记者注意到，虽然北京的“带押过户”政策已经有所突破，显得诚意很足，但是在实际的推行中，还是存在一定难度。

从政策的内容来看，房产中介在整个“带押过户”的过程中起着较为重要的纽带作用。不过，张大伟表示，过去二手房解抵押过程中，“过桥”贷款一般都是中介机构提供，收费较高，所以（带押过户的推行）也很大程度地降低了中介机构的收入。

据北京某房产中介向记者介绍，如果卖房客户用购房客户的首付款进行垫付解押需要收取0.6%的担保费用，100万元的金额预计产生6000元的费用；而如果用房产中介公司的资金“过桥”，使用10天按照“过桥”资金的0.6%收取费用，使用时间1个月则按照“过桥”资金1.8%收取费用，100万元使用一个月的话，将会产生1.8万元的“过桥”费用。

在此背景下，部分中介对于推行二手房“带押过户”的积极性并不算很高。4月11日，中介工作人员章达（化名）向记者称，进行“带押过户”操作可能比此前的交易流程还要“费劲”一些，需要很多条件都满足才行，买方和卖方具体的首付和贷款的情况得“碰到一起”才行，不是所有的情况都可以操作。

除了中介，银行在“带押过户”的实施中也起到关键作用。近期，记者致电多家银行，询问“带押过户”事宜，其中4月11日浦发银行北京某支行工作人员告诉《》记者，目前也仅仅知道“带押过户”方面的新闻消息，具体还没有接到执行通知，还不能操作“带押过户”。北京工商银行某支行工作人员告诉记者，“目前我们也在等正式发文，北京的工商银行都还不能开展这个业务，因为还有很多问题正在探讨。例如，买卖方贷款资质如果有差异，中间的衔接问题需要去解决；跨行办理流程也需要去梳理；业务办理期间房子再被拿去别的地方进行抵押的情况也需要进行防范。”

4月13日，中国银行北京某支行的工作人员向记者透露，目前中行的“带押过户”是可以着手去实施了，但是还暂时没有成功的案例。4月14日，北京建行某支行的工作人员告诉记者，现在只要符合相关条件，通过房产中介就已经可以操作“带押过户”，而且目前已经有成功的案例了，但是还是刚开始试点，成功的案例还不多。

尽管已经要求兼容跨行贷款，北京“带押过户”的跨行办理暂时还是存在难度。4月12日，中介工作人员马帅（化名）接到公司通知称，北京“带押过户”目前在光大银行、浙商银行（601916），可以实现跨行操作，建行目前暂为同行内部可操作，其他银行在进行系统的对接过程中。同时，在操作过程中，仍需要上家银行（卖方银行）配合，要出具“带押过户”的同意证明文件，以及提前还款、解押等时间速度上的配合。

同时，“带押过户”的实施与住房买卖双方的认知和态度不无关系。有部分购房者向记者反映，目前并不了解“带押过户”政策；也有购房者表示，相比高昂的购房款，使用“过桥”资金的花费并不算很多，部分人可能不会因为“过桥”费用的原因去选择做“带押过户”。

显然，“带押过户”是一项需要多方协同的工作。记者注意到，北京银保监局在发文中称，各房地产中介机构要加强人员培训，要主动向买卖双方介绍“带押过户”；各商业银行要主动完善内部制度，优化业务流程，积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。同时，未来将根据居民实际需求，加强工作协同、优化业务办理流程，持续完善住房交易“带押过户”模式。

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